“宝龙地产净资产2折价抵押1/3股权 商业地产“冬天”或提前来临”

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经记者杨宠从上海强发

当许多房地产企业今年年初决定转型商业地产时，许多人都没想到商业地产的“冬季”会来得这么早。

由于借款不足10亿港币的优先股，国内商业地产巨头宝龙地产( 01238，hk )抵押了30.24%的股权。 截至6月30日，宝龙地产净资产达到133.8亿元，这意味着宝龙地产以不到两成的价格抵押了净资产。

并且，在大幅折叠抵押净资产的背后，可能的财务危机正在向宝龙地产袭来。 截至10月，该企业今年的销售额为46亿元左右，但1年内需要偿还的贷款、贸易、其他应付款和所得税负债等流动负债总额为53亿多元。

半年报显示，如果该企业上半年经营现金流达到-20.02亿元，越来越多的人将通过新债务偿还旧债来偿还短期债务。 在房地产开发银根紧缩的背景下，宝龙地产如何在短期内筹集上述53亿元的债务令人怀疑。

造成宝龙地产财务压力的，是目前已经开始爆发的商业地产危机。 宝龙地产上半年显示，上半年来自商业地产的销售额仅为3.2亿元，去年全年企业商业地产销售额达到25亿元。 中房信拆师薛建雄告诉《每日经济信息》记者，在国内大部分城市，商业地产已经呈现出比住宅更严重的滞销趋势，将比商业地产的“冬季”和住宅来得更早。

偿还债务至少需要9个月

宝龙地产11月15日发布的公告显示，11月11日，该企业母公司向债券持有人香港汇丰有限公司提供了相当于该企业发行股本总额10.58%的债券抵押。 截至11月15日，抵押的股票相当于企业总股本的30.24%。

但是，该企业9月8日发出的公告显示，扣除佣金和支出后，宝龙地产通过上述债券发行，实际上只获得了9.945亿港元的借款。 以该企业133亿8000万元的净资产衡量，宝龙地产相当于以仅2折的价格抵押了控股股东所持股份的1/3的股份。

什么原因，控股股东希望以这样的低价大幅降低抵押企业的所有权？ 每日经济新闻记者向宝龙房地产企业品牌部提出了这样的问题，但在记者发布消息时未得到回应。 但是，企业上半年的财务报表显示，这家企业最近的财务压力很大。

上半年企业经营性现金流为-20.02亿元，投资性现金流为-20.21亿元，应偿还贷款达到14.26亿元。 上半年40.24亿元的贷款，宝龙地产缓解了财务压力。 但是，目前外部融资环境发生了根本性的变化。 今年10月，全国房地产开发公司总资金来源为6.8万亿元，其中国内贷款比例仅占15.4%。 但是，通过多次发债融资，宝龙房地产净资产负债率从年初的20%上升到46%，再融资能力也下降。

在这种情况下，宝龙地产需要通过快速销售来回收现金流。 但是，这家企业的销售情况并不理想，尽管7~10月，这家企业的销售额还是达到了22亿多，与上半年整体的销售额相同。 但是，截至10月，只实现了既定销售目标的46%。 按照最近4个月的平均销售速度，如果不能获得新的融资，宝龙地产不买土地，不开发，没有经常性支出的情况下，筹措足够还债的钱需要9个多月。

商业地产的“冬天”和提前到来

上述财务数据或许可以证明控股股东以净资产两成的价格抵押股票的理由。 企业在杭州或以接近10281元/平方米楼价的价格销售项目。

宝龙地产的财政危机背后，商业地产的“冬季”可能比住宅来得更早。 整个上半年，该企业销售的商业房地产项目总额仅为3.2亿元，去年同期销售额为6.34亿元。 在销售额锐减的情况下，该企业的开发投入大幅增加，房地产开发投入从13.75亿元激增至58.85亿元。

商业地产的租金收入也没有成为宝龙地产的“救命稻草”。 上半年年报显示，宝龙房地产持有投资房产139.34亿元，而投资房产的租金收入仅为1.01亿元。 杯水车薪，让开发商的资金链更加紧张。

上海同策咨询企业研究总监张宏伟表示，宝龙地产这样的低租金回报率，是商业地产开发、配置初期的正常现象。 在这个阶段，开发商的租金收入很低，进行了很多投资，所以单靠租金收入根本改变开发商的财务结构并不值得期待。 据他介绍，目前开发商从事商业房地产的理想投资比例应该为3:7，即持有30%，销售70%。 但是，宝龙不动产的财务报表显示，持有出租的不动产，比出售的不动产贵近两倍。

这种财务结构迫使宝龙地产必须出售越来越多的商业房地产以换取足够的现金流。

中房信拆师薛建雄表示，许多城市的商业地产销售情况比住宅还要糟糕。 据21世纪房地产统计，截至今年10月的销售速度，上海商业房地产库存至少需要32个月，而普通住宅只有15个月。

万科总裁郁亮今年10月对《每日经济信息》记者表示，万科打造商业地产是为了住宅，在他看来，商业地产的风险远远大于住宅。 宝龙地产目前的财务状况表明，郁亮的担忧是没有道理的。

对许多希望通过转型商业地产来避免楼市调控的开发商来说，商业地产可能不是安全港，而是地产商的“百慕大”。

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