“浙江桐乡商业地产之困：多座专业市场成“空城””

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经记者徐杰出生于浙江桐乡

浙江桐乡市位于杭嘉湖平原内地，自古以来就是浙江省重要的商埠之一。 随着房地产业快速发展的刺激，专业市场、零售商场等商业房地产如雨后春笋般涌现。

该市有一个著名的乌镇景区，利用旅游概念和地理位置，众多开发商吸引外国商铺投资者，宣布投资商铺“零风险，年收益率8%以上”。

但是，最近，《每日经济信息》的记者在现场看到的却是另一番景象。 店门关得很紧，坏了的装饰，商店的柜台上满是灰尘……

被炒鱿鱼的客人对记者说，不仅交不到房租，还付房贷。

冷清的市场/

风靡一时，吸引了上海、江苏、浙江投资者的桐乡商店，如今异常冷清。

5月4日，星期六，桐乡市客运中心东侧的桐乡中国鞋业皮革城空颠簸，商店关闭，市场内布满灰尘。 “周边建设了这么多市场，有些市场定位相同，皮革、鞋业，这个市场被挤垮了。 ’似乎对巡逻中保安的话有意见。

桐乡市客运中心周围除桐乡中国鞋业皮革城外，还分布着桐乡世贸中心、桐乡国际蚕丝城等多个专业市场，这些市场面积至少1万平方米，最多10万平方米。

与桐乡中国鞋业皮革城相邻的是桐乡市世界贸易中心，同样主要经营鞋类、包及其皮革制品，而且规模更大，对外号称“世界皮革直营航母”、“中国最大的皮革集散地”，这个市场生意也一样 《每日经济信息》记者在桐乡市世界贸易中心现场看到，许多商店要么经营，要么看报，要么上网，但很少在整个市场看到客户的身影。

一位自称经营皮鞋行业的本地人表示，在繁荣季节，生意也不是特别好，但现在到了淡季，生意更差，市场经营者是否主动销售，一旦买进转卖，很难收回各种价格。 市场走的是旅行和购物的方法。 客户首先是外国的旅行者。 市场决定通过旅行社等机构带旅行者到这里来收费。 如果没有旅行者，基本上就不能做生意。

现场了解到，不仅是桐乡市客运中心周边的市场，港城、浙北旅游购物中心等其他板块的市场明显景气也同样冷却。

生意冷清，为什么很多商店还想坚守？ 我和其中的经营者谈了一下，最大的原因是这里的商店没有房租。

该经营者多次提出支付租金，但许多经营者表示由于生意清淡，年销售额还不够店铺租金，一有租金就搬家，市场方面多次提出，但最终没有成果。

汤的租金/

在“包租15年、税后年收益率为7%”的冷清市场背后，上演着另一种商业逻辑。

网上发布的桐乡中国鞋业皮革城新闻显示，该市场采用返租模式，“15年包租，税后年收益率7%”。

桐乡世贸中心也向购买商铺的投资者承诺了前三年的租金收益率8%，第四至第六年的租金收益率10%。 前三年的租金收益已经以返还的形式从商店总额中扣除，这个市场的总建筑面积达到60万平方米。

自称中国第一蚕丝城的桐乡国际蚕丝城，也同样通过租赁方法吸引商店投资者。 据介绍，委托经营10年。 包租了5年，每年成本的8%的回报。

桐乡中国鞋业皮革城、桐乡世界贸易中心、桐乡国际蚕丝城等市场，以高租金的方式对外销售，开发商也将风险转嫁给了这些商铺投资者。

日前，上海、杭州、台州、江苏等地的投资者纷纷作出反应。 据悉，他们在2008年至2008年期间购买了浙江厚源房地产开发有限企业开发的桐乡香港城商店。 此后，另一家被称为浙江厚源商业快速发展有限企业与它签订了商店委托经营管理协议。

根据投资者出示的《桐乡港城商店委托经营管理协议书》复印件，在管理时间段内，甲方按时间段向乙方支付租金。 租金每6个月支付一次，甲方必须在各半年租金支付时间段前10天向乙方支付租金。

根据上述委托协议，商铺年租金逐年增加，如年10804元，年12154元，年13504元。

现在香港城的大部分商店都是“人去店空”，涉及的商店约有1000多家。 租期还没有结束。 租金现在晚了一年多。 试着找他们，他们说没有钱。 ”桐乡市住房和城乡规划建设局相关负责人对记者表示，政府也展开了协调，但开发商今天在长沙，第二次在苏州，与开发商很难取得联系。

一位业主表示，售后服务是当时香港城市开发商提出的积分销售战略，在这一战略的刺激下，香港城市项目的销售得到了爆炸性的发展。 尽管当地房价在3000元~4000元之间，在这些诱人的宣传攻势下，这些商店的单价达到了2.2万元左右，“相差五六倍”、“一点业主租金也收不回来，还必须承担每月的银行住房贷款。”

一位律师表示，国家相关法律规定，开发公司不能约定一定的租金收益率。 目前，一般的模式是，开发商注册独立的经营管理企业，如果该企业与商铺投资者签订了租赁合同，经营不善，则责任也仅限于该经营管理企业，开发公司也将市场招商风险转嫁给这些商铺投资者。

浙江省知名商业地产营销策划企业负责人向记者透露，随着房地产业近年来迅速发展，分布在上海、杭州及其周边近郊的专业市场型商店层出不穷。 桐乡凝聚着相当巨大的专业市场和各种名字打造的“城”，规模少则10万平方米以上，多则50万平方米，但如果没有支撑这样大的市场竞争力的人流，“空

膨胀风险/

桐乡中国鞋业皮革城、桐乡世界贸易中心、桐乡国际蚕丝城等多个专业市场生意冷清，一些市场出现了空城，但新市场仍在不遗余力地建设。

桐乡国际蚕丝城二期部分已经出现市场雏形，尽管去年停止建设，但许多该市场的经营者感到困惑。 定位一样，都经营蚕丝产品，但第一期生意不行，为什么要建设第二期？ 桐乡国际蚕丝城二期建设项目审查公示卡显示，项目用地性质为商业用地，面积32848.23平方米，项目通过计划审查公示期为年3月至竣工。

关于桐乡世界贸易中心，在第一期销售展示中心的对面，第二期市场和酒店正在蓬勃发展。 根据来自其销售展示中心的声明资料，二期将投资30亿元，全员41万平方米。 采用同样的租赁模式，“前三年为18%，从未重复扣除房款，4至12年见底，且享有政策稳定保障，项目采取统一运营、统一招商、统一管理的经营政策，政府每年宣传经费数千万。

第一期建成了“空”城，第二期即将建成，关于其蹊跷，桐乡当地公司官员向《每日经济信息》记者表示，这些市场实际上不是市场，而是商家进行房地产开发。 桐乡本地已经成熟的市场，如濮院毛衣市场、崇福皮草市场，有市有市。 在这样层出不穷的市场上，先是创造了很多地方，然后通过冠以高投资回报的方式卖给投资者，在铺天盖地的广告和环境中，店家价格居高不下之后，开发商“退出”。

实际上，正在进行桐乡世界贸易中心的二期建设和宣传，目前正在进行对外融资。 根据《浙江春集团流动资金贷款集合资金信托计划》信托产品，作为世界贸易中心二期控股公司的浙江春集团以土地为抵押，子公司提供担保等增资措施共计3.5亿元(一期2亿元，二期1.5亿元)，桐乡世界贸易中心运营商、桐乡世界

值得一提的是，在世界贸易中心二期被吸引推进，在其项目入口，桐乡市发改委、国土资源局、住建局、工商局等部门于4月22日共同宣布:“桐乡市世界贸易中心二期项目产权脱钩，