“投资客大量退场 上海商业地产库存超成千上万平方米”

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经记者杨宠从上海强发

在连续的管制下，全国各地的楼盘纷纷开始降价。 温家宝总理日前再次强调楼市调控不会放松，梦想在楼市大赚一笔的投资者开始心碎。

根据来自上海相关机构的调查，目前残留在二手房市场的投资者只占购房者的3%。 投资浪潮退去的时候，对比投资者高价的楼盘和成为最大“伤员”的人，开发商只能选择搁置，或者“割肉卖血”。 在广州，开发商的土地价格没有上海高，但越秀地产两年多前投资了30亿以上的土地，至今只回收了2亿5500万元的“超慢资金回收”的例子，是开发商在这种投资兼自住的所谓“豪宅”项目中“ 唯一看起来幸运的是北京的开发公司，由于供应量少，皇城根中的任何一座高价楼房在楼市调控下都能逆势涨价，吸引投资者涨价……各种迹象表明，房价拐点已经到来，房地产投资的冬天也不远了

“只有3%。 》21世纪房地产上海机构拆船师罗寅申昨天告诉《每日经济信息》记者，在连续的冲击下，上海二手房市场的投资者比例大幅下降。

两年前，搜索网调查了43%的买家是投资者。 上海同策咨询有限企业研究总监督张雄大告诉《每日经济信息》记者，即使算上购买商业房地产的净投资者，上海房地产市场的投资客户比例也不会超过20%。

投资者大量撤离后，曾经想依靠投资者取得业绩的房企开始遭遇巨大的压力。 特别是得到什么样高价土地的“土地王”项目，为了不使房价下跌后的业绩出现赤字，必须采取延长开发周期等手段。

中国指数研究院副院长陈晟表示，资金充裕的开发商可以在短时间内承受，但缺钱的房企有可能出售项目以求生存。

商业不动产的库存相继上升

此前，商业地产是投资者的“楼市避难所”，但3月以后上海商业地产交易量比2、3月大幅增加，7、8月商业地产交易量超过普通住宅，成为楼市调控下开发商的“救命稻草”。

但是，好景不长，在上海等地银监会确定停止未完成的商业房地产贷款后，商业房地产交易量开始大幅减少，出现了比住房更严重的积压趋势。

据21世纪房地产上海区域中心统计，截至10月底，商业房地产库存连续3个月上升至1028.6万平方米的年最高峰。 其中，商店库存597.8万平方米，办公楼库存430.8万平方米。 办公楼库存明显扩大，9月底环比增长22.6%，10月底环比增长49.4%。

根据最近10个月的平均成交量统计，目前上海的写字楼和商店的库存总量需要32个月才能消化。 目前，上海商品住宅的库存量，以今年前10月的月平均成交水平来看，完全消化只需要15个月。 据机构统计，11月上海商店预计供应量将再增加100万平方米。

由于商业地产地消的压力不断加大，开发商正在考虑通过自行持有来减轻销售压力。 尽管刚开业的浦东嘉里中心配备了拥有上海最大会议场地和宴会厅的五星级酒店，周边新建公寓的售价也达到了46000~75000元/平方米，但开发商依然俯瞰着182套世纪公园的服务式机器。

另一位投资者大规模撤离的是豪宅项目。 截止到8月，上海高级住宅项目的成交情况还不错，但10万元/平方米的高级住宅，成交量较去年大幅上升的热门情景也层出不穷。 但是，进入9月后，豪宅同样也开始成交锐减。 根据21世纪房地产统计，今年10月全市单价4万元以上的高档住宅累计成交2492套，销售面积52.8万平方米，比去年同期分别下跌6.2%和11.7%。

海外房地产分流投资者

商业地产和高档住宅曾经是投资者热情购买的两大主力。 这两大市场的降温表明，一些投资者对投资国内房地产项目失去了兴趣。 产生这一结果的，除了楼市调控政策的要素外，还与海外开发商提供的丰厚回报有关。

英国现代化豪华房地产woolwichcentra的开发商来上海宣传时，向购房者承诺，该项目期间可以用首付的10%购买房间。 购买住房的人在成为当前住房的过程中不仅不需要归还贷款，而且每年可以以6%的银行利率获得首付的存款利息。 不仅如此，开发商还承诺允许房屋购买者转让未竣工期间的房屋。

这意味着如果在未竣工的两年内英国房价上涨10%，投资者将获得100%的巨额投资回报。 这些项目的销售人员表示，由于英镑相对人民币历史上处于低位，目前正在购买英国的房子，但将来也有可能因英镑的上涨而获益于投资者。

另一方面，美国的楼盘购买的住宅总额超过50万美元，有机会将当地的“绿卡”作为“诱人的诱饵”来诱惑投资者。 在此背景下，投资者可以选择的房地产投资类型有很多，住房不再是大多数人唯一的选择。

投资型房地产的前景暗淡

万科总裁郁亮今年10月向《每日经济信息》记者明确表示，房地产市场已经进入“下半场”，万科将建造“有人居住的房子”。 过去，许多开发商倾向于建造有人投资的房子。 在各种类型的房地产项目中，“上涨”和“前景”始终是开发商最乐于谈论的文案。

但是，在投资者大规模撤离后，“为投资者建造的房子”未来的市场预期将被打上巨大的“问号”。

中房信拆船师薛建雄对《每日经济信息》记者表示，凡是购买为投资者开发的项目的人，目前一上市就一定会亏损。 在整个上海，目前销售的2009年高地价项目不到10个，开发价格过高，因此开发商也很难调整产品定位。 唯一能做的就是搁置这些产品的开发、销售，开发公司其他低价、快速周转的产品，然后市场时机成熟后再销售什么样的高价项目。

陈盛认为，任何资金紧张的开发商都有可能转让任何“地王”地块，卖血求生。 此前，上海也转让过“地王”项目。

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