“北上广深试水房地产信托投资基金 可做空房地产”

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最近，一位业内人士表示，正在制定相关部门或reits试点方案，预计第一期将在北京、上海、广州、深圳四地试点。

相关人士表示，此次顶级送风有望实现reits新政的正式落地。 他认为，此次reits试点项目的首要途径是公开招募，而不是上次试点项目框架中列举的私募。 未来，通过交易所挂牌交易，有望建立透明的运行和监管机制，为今后“真正的reits”向非政策性住宅行业推广奠定基础。

北广深期待着先行试水

关于房地产领域的融资和相关金融创新，似乎没有得到像现在这样宽松的环境。 房地产公司期待已久的融资工具房地产信托投资基金在经历了诸多监管层面的反复和转变后终于有望取得阶段性的突破。

reits是不动产信托投资基金的简称。 是一种以发行收益证书的方法筹集特定多数投资者资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。 在国外，reits通过资本市场发行给公共投资者，但中国内地现有的金融监管框架不支持以reits形式向公共投资者募集资金并回报。

据悉，根据住建部和相关部门的部署和要求，北京、上海、广州、深圳4个特大型城市，根据当地现实情况，分别编制了reits试点方案，试点方案有望于近期初步编制。

试验方案编制完成后，听取住建部和有关部门的意见，进行修订后，北京、上海、广州、深圳有望率先开展reits发行和交易试验业务。 房地产开发公司长期以来面临的融资难问题，将会看到“彻底变革”的希望。

据消息人士透露，在北京、上海、广州、深圳四个城市编制reits试点计划的事业，是建设部等部门统一部署下进行的，实际上是“自上而下”的金融创新事业，这是传统的“自下而上”的reits创新实践

空成为不动产工具

reits被提上包括中央政府在内的议事日程已经不是第一次了。 2008年底，4万亿元经济刺激计划出台后，时任国务院总理的温家宝召开国务院常务事务会，提出创新融资方式，通过并购融资、reits、股权投资基金和规范快速发展民间融资等多种形式拓宽公司融资渠道。

本着这一精神，央行于2009年初初步拿出了reits试点的总体框架，初步制定了《reits试点管理办法》。 但是，在当时央行reits试点的总体框架内，reits仍以信托的方式发行，没有在资本市场或形态相似的公开募股市场挂牌交易。

由于央行2009年的reits试点框架未赋予公开募集属性，只能在银行间市场流通，因此在市场实践中对应方较少，融资渠道的变化意义不大。 对房地产开发公司来说，需要等待reits更实质性地作为融资渠道出现。

此次试点有望取得一点突破——此次住建部布局北京、上海、广州、深圳四个城市制定reits试点方案，实际上是“积极培育房屋租赁市场。 必须建立完善的住房租赁市场体系”的下一个事业已经展开，但在今后一段时间内，中央政府将与房地产市场的第一个事业构想进行比较。

在一些专家看来，发行reits在目前的市场环境下肯定利大于弊。 但是，考虑到市场供给超过需求的现状还没有改变，通过reits支持房企的现金流处理，如果管理不当也有可能引发负面问题。 一旦reits在2级市场建立成熟，它也有可能成为空房地产的制造工具。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对媒体表示，楼市进入更加稳定的预期，reits的上市可能会产生正面影响。 房地产仍有望上升，但reits的收益相对较低，同样有可能不起作用。

有分析人士认为，我国迄今为止在推进房地产资产证券化方面做得不好，首要的是投资周期长、收益率低。 相关人士表示，未来新版reits期望引进地方政府的国有资产企业或城市投资企业，他们承担了大量保障性住房的建设，也是资产打包的绝佳资产。