“美房QDII年内收益堪比股基冠军 份额均不足2亿”

每次经过记者李娜从成都出发

国内房地产市场投资形式鲜明的原因是国内投资者对海外购买的诉求逐渐提高

近一年多来，实体公司、金融机构和个人密切关注海外房地产市场。

最近，一家主投资中国市场的房地产投资基金嘉实房地产投资有限企业(以下简称嘉实房地产)暂停投资中国市场，计划恢复投资海外房地产市场。

而且，公募阵营中，配置海外房地产的qdii基金收益基本全线上升，年初以来涨幅大多超过10%，组成第一集团。

嘉实不动产投资向海外不动产的转换/

在房地产大佬们还在为国内房地产预期而激烈辩论的时候，国内机构和个人投资者正在进军海外房地产市场。

4月底，高富诺基金首席执行官雷纳宣布，嘉实房地产投资计划规模5亿美元、投资币种美元的嘉实房地产投资中国综合收益基金停止募集资金，嘉实房地产投资将中国资金投向海外房地产市场。

资料显示，嘉实房地产投资成立于年，是嘉实基金管理企业与英国高富诺基金合作设立，专注于大中华地区投资的私募房地产基金管理平台。 嘉实基金的子公司嘉实财富通过“外汇”业务帮助国内投资者实现包括购买房地产在内的海外直接投资。 据了解，公司已经完成了几个项目，包括帮助伦敦购买房地产。

此前，有消息称，中金企业和平安信托等国内机构近期可能已完成向高端顾客的募集，开始在美国房地产市场下注。 平安银行的私人银行也计划投资美国房地产市场的同一产品。

据仲联行最新研究数据显示，今年一季度，中国机构投资者海外房地产投资额比去年同期增长25%，达到21亿美元，交易集中在伦敦、悉尼、洛杉矶、芝加哥等大城市。

4只米房qdii今年的收益超过了10%

值得注意的是，迄今为止进入淘宝客美国房地产市场的qdii获得的收益率丝毫不逊色于投资a股的基金。

资料显示，目前qdii中有5只基金投资海外房地产市场，除嘉实和诺安两家公司将投资范围定义为全球房地产外，其余3只主要投向美国房地产市场。

根据某季报的报道，嘉实世界在美国房地产市场的房产配置比例很低，为65%，剩下的4只在9成以上。 根据花顺的统计数据，从今年年初到5月7日，除国泰美国房地产基金外，其余4只基金获得的收益均超过10%。

鹏华美国房地产作为国内最早投资美国房地产市场的基金，从今年年初到5月7日，净涨幅达到15.12%。 去年刚成立的广发美国房地产指数qdii也从今年年初开始盈利近15%。 嘉实世界房地产基金利用美国房地产市场复苏，终于在今年一举扭亏为盈，略有盈利。 暂时领先的诺亚全球房地产自今年年初以来盈利15.66%。

相对于a股市场，受高估值等影响，基金重兵驻扎的成长股大幅回调，公募基金收益大幅减少。 截至5月8日，一度位居首位的股基为中邮战术新兴增长，年初以来收益也为16.98%，兴全轻资产同期收益也回调至14.24%。

由此可见，配置美国房地产的qdii基金今年的表现已经超过了众多a股基金，与中邮战术新兴增长等股基冠军相差无几。

投资美国房地产信托证书/

美国房地产领域的上市企业有房地产信托证书( reits )、房地产运营企业、房地产开发商几大类，但由于该市场成绩各有千秋，所以可知经营模式存在差异。 reits的收入来源是租金第一，房地产开发商以销售为第一收入来源，销售收入比租金收入波动更大，因此开发商的股票表现弹性也更大。

上述5只qdii中，除国泰美国房地产开发基金对房地产开发商投资最多外，其余4只的主要投资范围均为reits。

发美国房地产基金经理邱炜告诉《每日经济信息》记者，“reits的产品收益主要是由于房价上涨和租金收入，收益比较稳定。”

“reits的收益相对稳定。 除非美国房价跌幅较大，其风险来自二级市场交易，如流动性风险、投资者避险情绪、突发事件等。 投资美国房地产上市公司需要考虑企业评价、市盈率等多方面的因素。 ”。一位研究美国房地产的基金人说。

鹏华美国房地产基金经理乔韬对记者说:“今年以来，美国reits明显优于主要股指。 首先是商业不动产的基本面好。 年利率大幅上升后，利率对reits的负面影响有所缓解； 今年以来利率环境比较温和，美国中期国债收益率有所下降。 房地产直接交易活动增加，价格普遍平稳上涨，在reits的评价水平上也得到很好的支持。 在经济复苏和就业复苏的背景下，美国房地产整体供需结构合理，reits净利润连续11个季度高于历史平均水平，领域平均租金率稳定在高水平，租金稳步上升，股息也明显增加。 ”

根据布隆伯格的数据，以美元计价的明森美国reits净总收益指数今年以来上涨13.47%，分别超过S&P500种指数( 11.78%、罗素2000指数) 17.88%。 根据富时美国reits子领域指数，公寓板块今年以来增长18.39%，医疗板块增长17.61%，自助仓储板块增长16.00%，写字楼板块增长14.17%，零售板块增长12.64%，工业板块增长9.80%。

季度末的市场占有率为2亿/

关于美国房地产市场的投资前景，上述两位基金经理都表示，年美国reits的顺利增长势头还将持续。

“得益于美国经济的复苏，商业地产的复苏仍将继续。 我将来会更看好写字楼、购物中心、医疗相关的reits投资价值。 ’邱炜对《每日经济信息》记者说。

在乔韬看来，美国经济复苏的前景比几年前有一定的光明，在强周期和慢周期领域，随着以团体业务为中心的综合类酒店、一线城市圈的副甲级写字楼等当前上升潜力更大的美国房地产开发活动的回暖， 这是因为投资地地域土地资源有限、开发限制多、建设周期长、融资要求高的房地产，如东西海岸旅游城市的顶级购物中心、大型综合大学校园内、距离校园半英里以内的学生公寓等

韬韬还对记者表示:“如果经济复苏势头强劲，联邦储备系统理事会加息，房地产诉求必然健康，那么reits的租金、租金自然水涨船高，收益也将上升。 分析了过去几次联邦储备系统理事会加息周期和市场利率上升周期，结果表明，reits在加息前期有一定的波动，但在一个完善周期中一般优于其他资产类别，利率的影响并不负面。 由于reits子领域的经济敏感度和租赁长度不同，医疗等子领域如债券一样对利率敏感，而酒店等子领域周期性更强，对利率不敏感，因此根据利率走势的预期跨领域采购也可以比较有效地避免潜在风险。 ”

嘉实世界房地产老板预计未来的美国经济会有一定程度的反弹。 美国10年期国债收益率随着经济增长逐渐上升，但债券收益率上升会给reits价格带来下行风险。 但是，reits年下半年的大幅回调和年一季度的反弹，将更加反映房地产市场持续改善的基本面。

虽然配置海外房地产的qdii取得了良好的成绩，但基金公布的一季度报纸显示，上述qdii基金均为名副其实的“口袋基金”，份额不足2亿只。

数据显示，目前份额最高的是嘉实世界的房地产。 今年一季度，由于遭遇净清偿，份额减少了近4000万册，截至一季度末的份额为1.8368亿册，而去年年末为2.23亿册。 诺安全球盈利房产的份额也在第一季度减少了2400万件，份额在3月底下降到了近1.05亿件。 一季度末，广发房地产指数基金、鹏华美国房地产基金的份额均不到2亿部。

“投资者的订货量少，积极性也不高。 最重要的是，那一年最初的qdii海基金至今仍未挽回损失带来的负面影响。 ”一家基金企业的渠道负责人这样告诉记者。

赵磊对记者表示:“回顾历史，reits长期收益率达到年化10%以上，普通投资者可以将reits视为可持续分红的股票。 而且，随着未来qe的阶段性退出，美元升值势在必行，将带动美元资产升值。 基金短期内不进行人民币汇兑套现，主要是为了享受美元升值、人民币贬值带来的超额收益。 ”。