“还在犹豫买房还是炒股？有了她就等于两样都有”

经过记者顾家彦从广州出发

据说地产商有梦中情人。 而且，一两年后被称为“reits”。

reits，国民称她为“不动产信托基金”。 其原理是，将具有稳定租金收益的大型房地产变为证券，将凝固的建筑物变为流动性极高的金融资产，开发商可以一次性收回投资的资金，小投资者可以通过投入少量资金分享房产的租金收益和上涨收益。

简单来说，就是兼容股票和不动产属性的金融产品。

但是，从最初的reits——越秀房地产信托基金( 00405、hk，以下简称越秀房托) 2005年上市到现在，国内reits的快速发展并不看好，截至今年4月底，“鹏华前海万科REITs封闭式混合证券投资基金”已经受理。

到底是什么造就了中国版reits的“十年之痒”？ 能否给地产商带来“第二个春天”？

美国版REITs :在20年内战胜股市

要深入了解reits，必须从reits的发源地美国开始。 二战后，美国房地产业发展迅速，市场对房地产的投资热情逐渐高涨。 但是，由于对不动产的单一投资巨大，是中长时间投资，因此流动性差。 这是因为阻碍了小额投资者的投资诉求。

为了满足小投资者投资房地产的诉求，美国国会认为唯一的办法就是少数人聚集在一起，形成投资资金蓄水池，房地产投资信托基金的理念就是由此产生的。 1960年，时任美国总统的艾森豪威尔签署了房地产投资信托法案，拉开了reits迅速发展的大幕。

截至年底，全球31个国家和地区发布了reits。 目前全球reits总市值达1.46万亿美元，其中美国是reits最大的市场，总市值达9336亿美元，占全球的60%以上。 澳大利亚、日本、英国、法国、新加坡等地的reits市值也在500亿美元以上。

现在，我们还在热衷于讨论炒股好还是买房好。 如果有reits的话，你可以毫不犹豫地选择她。 因为她是兼具股票和不动产属性的投资品，收益率也相当大。

根据海通证券研究报告，以ftsenareit美国房地产投资信托指数为例，该指数以全部上市交易的reits为样本编制，过去20年年均收益率达到9.84%，高于S&P500种指数和罗素2000，这两个是美国股市的重要

中国版reits :踏步10年

过去十年，与国内房地产的快速发展突飞猛进相对应，reits的快速发展在内陆基本停滞。

2005年12月，国内首个reits越秀房托在香港联交所正式上市，无论是496倍的香港公开上市和74倍的国际认购额，还是冻结资金近1000亿港币，都曾一度被认为reits将迎来繁荣和快速的发展。

reits的成功依赖于旗下的房地产拥有很高的租金回报率。 越秀房托之所以能吸到最初的汁液，很大程度上得益于旗下的房地产转移到国外，没有快速发展reits面临的多重征税等障碍，提高了租金的净收益率。

景气不长。 2006年7月，国家外管局、商务部、发改委等部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，严格限制境外企业内地房地产收购，将商用房地产转移到境外，致使降税难度大幅上升，欲模仿越秀模式的房地产企业上市计划不在少数。

典型的情况是，正如目前国内第一家王健林一样，他的万达广场原定于2006年以reits形式在香港上市，但最终以上述理由失败告终。 据统计，从2006年至今，只有李嘉诚旗下的汇贤产业信托( 87001.hk )、开元酒店信托) 01275.hk )及方兴地产旗下的金茂投资) 06139.hk )在香港上市成功。

没什么奇怪的。 世邦魏理市世界研究部中国区执行董事陈仲伟感叹说，10年前，他在金融机构担任研究员时，市场描绘了reits的未来是多么美好。 十年后，他已经成为了跨国房地产商的干部，市场依然在描绘着reits的未来是多么美好……

reits破冰的背后:税收和收益率需要处理

年被认为是国内reits的冰层破裂的一年。 被认为是离reits最近的房地产信托的两种中信启航和中信苏宁专项理财计划成功出台。 该产品最大的突破是可以通过深交所综合协议交易平台转让挂牌，意味着投资者可以通过交易平台进行买卖。

但是，由于所有产品都是私募股权，交易前后的投资者限制在200人以内，转让门槛达到500万人以上。 因为这个产品的流动性依然很弱，离真正的reits还有一段距离。

因此，鹏华前海万科reits正在接受证券监督管理委员会审查的消息一经流出，立刻引起了广泛关注。 目前关于这个reits的资料很少，但使用的是封闭式混合证券投资基金模型，意味着投资者可以像买股票一样购买鹏华前海万科reits的份额，流动性与国际上的reits真正挂钩。

经历了十年的发痒，国内reits的破冰让开发者们兴奋不已。 因为他们不再需要大量的资金长期沉淀在房地产上，大大降低了资金压力。

但是，州地产认为，国内reits要实现繁荣和快速发展，必须突破两个难关。

一、国内的reits还需要完善的法律体系来支撑。 由于涉及REITS和《证券法》、《企业法》、《基金法》等相关法律，在政府层面，为了吸引和支持REITS的健康快速发展，完善的法律体系，包括处理目前困扰的双重征税课题，给予税收优惠。

，房地产租金收益率有待提高。 [/s2/]根据海通证券的研究，目前国内普通住宅的租金收益率不足3%，低于目前10年国债的约3.5%的收益率，普通住宅的reits难以对投资者产生吸引力。 在商业地产方面，零售地产在电商冲击的影响下，收益率不容乐观，仅一线城市部分甲级写字楼市场收益率就达到6%左右，基本符合reits发行的条件。

无论如何，国内的reits都有望结束过去十年乌龟的迅速发展，进入高速公路。 在房地产金融化的时代，有助于推动开发商向轻资产转型。 对老百姓来说，投资房产的道路也不仅仅是购房，reits除了股票、房产、理财产品、存款之外，还被期待成为老百姓家的另一重要金融资产。